試析房地產企業內部控制的問題及對策

論文類別:工商管理論文 > 企業研究論文
論文標簽:房地產業經濟論文 中國房產經濟論文
論文作者: 王巧渭
上傳時間:2012/7/30 9:22:00

  論文摘要:房地產業是新型的產業,在国家實施的擴大內需,帶动相關產業發展,拉动經濟增長等發方面發揮了重要的作用。隨著目前房地產業的發展,一些房地產企業在經營中存在一些問題,因此,筆者针對房地產企業建立有效的内部控制制度談談自己的觀點。
  论文關鍵詞:房地產企業;內部控制;問題;對策
  房地產業是新型的產業,在國家實施的擴大內需,調整結構,保證國民經濟穩定增長的宏觀政策推動下,房地產行業持續快速發展,對於擴大內需,調整產業結构,推動城鎮化進程,解決社會就業,帶動相關產業发展,拉動經濟增長等發方面發揮了重要的作用。
  一、房地產企業實施內部控制的重要性和必要性
  (一)加強内部控制制度是建立現代企業制度的內在要求
  房地產業發展到一定階段後,企業的資金、人員、市場等发展到了一定的規模,使得企業的機構設置、財務管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發展,以適应企業發展的需要,從严管理企業,實現管理創新,使傳統的管理模式向現代企業管理過渡,加強內部控制制度是建立現代企業制度的內在要求。
  (二)完整而又嚴密的內部控制制度可以完善房地產企业的經營管理體制
  完整而又嚴密的內部控制制度可以完善房地產企业的經營管理體制,設置科學的組织機構,制定—套完整的岗位責任制度、報告制度、內部審計与電子監控制度等各種規章制度,能夠增強控制能力,加强內部控制,提高經營管理水平和企業素質。同時,也可以监督各種經濟活動嚴格按照計劃的要求進行,做到緊密銜接,協調、均衡地發展,保證各項計劃的完成和經營目標的實现。
  (三)可以杜絕經營管理中的漏洞,減少和避免各種不必要的財產損失
  加強經濟核算,改进理財方法,加強資金有效地運用,可以杜絕经營管理中的各種漏洞,治理已经發生的錯誤與弊端,預防潛在弊病的發生,減少和避免各種不必要的財產損失。例如:2010年7月某開發公司內部審計部門定期對開發公司财務發票管理進行檢查,發現财務人員作廢發票操作不規範,應作廢房產銷售收入3份;金額:1674215元,未按作廢發票程序處理,計算機作廢操作失敗,財務人員按系統顯示正常發票合计數統計當月銷售額,致使當月銷售稅金多繳:102127元,2010年8月內審結束後,財务人員及時和稅務機关聯系,糾正操作失誤,調整稅金繳纳錯誤,使企業避免不必要的损失。完善和改進財务會計、經濟分析、內部審計、經濟预測、電子監督、電脑化管理等工作,健全各種管理制度,對會計、統計等工作實施再控制,即對會计、統計等工作實行監督檢查,防止和糾正利用會計技巧和統計技巧進行舞弊的行为。
  二、房地產企業內部控制制度中存在的問題
  (一)房地產企業對内部控制的認識不夠
  我國部分房地產企業內控意識薄弱,執行不到位。經營者對内部控制認識不足,沒有充分認識到建立內控的重要性和必要性;在管理上實行家族制,在決策中慣用長官意識,在崗位設置上為節省人工費用,實行一人兼多岗、一崗並多職,沒有很好地構成內部牽制;在貨幣資金管理、實物监控、投資和資產處置等方面,沒有制定成文的內控制度。
  (二)內部控制制度不夠健全、不夠合理
  目前,多數開發公司的內部控制制度不夠全面,在控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。沒有覆蓋所有的部門和人員,沒有滲透到企業各個業務領域和各個操作環節,使開發公司經营管理工作秩序混亂、造成企業信息失真現象極為嚴重。還有些企業在設計內部控制時沒有考慮到自身的規模、業務性質等實際情況,生搬硬套,造成企業的內部控制不切實际,偏離控制重心。
  (三)房地產企業經營的特殊性影響内部控制的順利實施
  在房地產企業運營中,从選址定項、征地拆遷、勘探設计、報建招標、施工建設,到正式驗收直至銷售移交、守候服務,短則幾個月,长則幾年,需要同規劃局、设計院、施工單位、材料供應商、客戶等多方面打交道,期间還需要不同工種的協同作業,属於多步驟生產,且開發投入風險高,投資動輒幾百萬、幾千萬甚至於幾个億,涉及範圍較廣,金额巨大。即房地產企業的開發周期較長,籌資額較大,資金周轉期長等特點。導致內部控制的信息溝通不暢,因此對內部控制帶來了相當大的難度。
  三、完善房地產企業内部控制制度的對策
  (一)提高管理人員對內部控制的認識程度,增強內部控制意識
  房地產企業各級人員認識上得到了提高,房地產企業各個業務部門或人員才能真正的貫徹企業的各項制度。工作人員正確理解內部控制的目標和含義,例如:定西某房产開發公司**小區5#樓施工期間室外保溫側貼60厚增水巖保溫板變更為30厚的擠塑聚苯保溫板,材料員填寫材料計劃時誤將30厚的擠塑聚苯保溫板填寫為60厚的擠塑聚苯保溫板,材料入库交驗過程中保管人員發現采購误差,及時匯報,材料及時更換型號,避免項目發生不必要的經济損失。
  (二)建立完善的控制系統
  1、設置科學的組織机構
  由於房地產產品在技术經濟上的特殊性及其流通形式的復杂性,如房屋有買賣、租賃和抵押等流通形式組成,所以房地產開發企業組織機构設置時要註意(1)不相容職務要分離;(2)在企業經營全過程中融入相互牽制、相互制約的制度,建立以防为主的監控防線。例如:材料采購人员在從事業務時,必須明確業務處理權限和應承擔的責任,2000元以上材料、資產采購均要經過復核,實行雙簽制,200000元以上的材料采購實行董事會集體決策。禁止一个人獨立處理業務的全過程。
  2、房地產開發企業的組織结構設立如下:
  (1)董事會
  負責一切重大問題的決定。如企業發展规劃;生產經營活動方案;包括土地的征購方案、施工方案、房屋設計方案、營銷方案、銷售價格。收支預算;利潤分配;劳動工資;以及總經理、總會計師、總工程師、內部審計部負責人的任免。充分發揮房地產企業董事會的作用,因為董事會是公司內部控制系統的核心,最适合約束經營者日常行為,因此要加強董事會的建設。
  (2)董事長、總經理
  专門研究企業外部環境的变化,特別是國家(宏觀)政策的變化,本地區(中觀)政策的變化,調查、了解市場,研究競爭策略,對各部门報告上來的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報董事會,確保提供的會计信息是真實的。嚴格把握住幾個關鍵的控制點,如,土地征購環節,商品房銷售價格及其價格折讓、價格浮動的幅度、浮動時機的確定,商品房的規劃、設計、招投標確定承建商的環節等。協調各部門的工作以及協調企業與外界的关系。批準本單位特定的各項規章制度,包括明確一般授權與特定授權的界限和責任,每類經濟的授權批準程序,建立必要的檢查制度,年度預算,實物控制的措施。對出現特定經濟業務處理的權力等級和批準條件超過某部某級的批準权限時,予以特定授權。
  (3)財務會計部
  負責籌措建設資金、編制財務收支預算、監督各项建設資金的使用。由於房地產使用的資金融通數额大,資金運動周期長,所以財务會計部要開辦低息貸款,抵押貸款以及信托等特殊金融業務。此外,財務会計部還要進行資金成本、建築成本、租賃成本、物業管理成本、以及風險和經營損益的核算。 免費論文下載中心 http://www.hi138.com   (4)人事部
  負責單位職工的培訓,重要崗位人員的定期輪崗,如,出納崗位的定期輪岗,註意職務分工的合理性,做到人盡其才。
  (5)企劃部
  根據財務會計部提供的資金狀況,策劃新的開發項目,將項目的可行性報告,土地征購地段的選擇,價格的確定,規劃設計方案,房屋造價預算,營銷策略等重大問題提交給總經理室討論並批準;然後将批準的各個方案、預算分別交由財務會計部籌集安排資金,交給生產部安排報建、施工事宜,交給營銷部實施宣傳推廣等促銷工作。企劃部,負責房地產開發項目的規劃、設計、可行性分析;負責市场調查;提出項目可行性開發的報告;提出生產適銷對路的开發產品。
  (6)生產部
  根據批準的施工預算方案,實施投標工作,組織施工力量,保证承建商所用的建築材料符合合同要求,安全無幅射,以保障消費的權益,並做到按時按質完成施工任務。對比生產與销售的同步情況,及時提供給財务會計部門安排資金以及進行成本核算用。負責實施開發項目的建設,为消費者提供安全、舒适的商品房,保質保量按期完成開發計劃任務。
  (7)營銷部
  負責商品房的销售工作。負責銷售策略的制定、宣传、實施,開展有效的促銷活動,將市場反映情況迅速反饋給企劃部,以便制定包括價格調整在内的促銷方案,及時反馈給生產部以便抓緊及時調整施工進度,將已簽訂生效的预售商品房合同及時移交給財務會計部,以便財务會計部及時回籠資金,合理安排資金使用。例如:定西**房產開發公司**小區3#B段3單元住宅為:148㎡/套四室二廳二衛居室,試銷過程中,發現這種套型幾乎無人問津,恰恰2單元的50㎡左右的一室一廳居室被人們短時間內搶購一空,營銷人員及時反映市場需要,董事会作出改變套型設計的决定,短時間內將滯銷產品改變為暢銷的產品。
  (三)制定一套完整的崗位責任制,報告制度
  1、完善房地產企业的內部控制環境
  企業內部控制環境的好壞直接影響到企業內部控制的貫徹和執行,以及企業具體經營目標和整體戰略目標的實現,是內部控制其他要素發挥作用的基礎,並對其他因素起制約作用。讓企業管理者充分認識到,現代企業要想在激烈的市場競爭中占有一席之地,就必須註重內部控制的設計與實施,確保企業的每個崗位及人员,每項業務或環節都能按規定的制度辦理,真正將內部控制制度的建設作為一項長期任務来抓。另外要加強企业文化建設,員工的思想道德素質长期被認為是內部控制環境的重要因素之一,正直誠實的品行、高度的敬業精神對企業的內部控制会產生積極的影響。
  2、分析內外部環境
  房地產企業的外部環境影響力,較其它行業更顯得長遠和復杂,長期的外部環境影響方面有:一是國際經濟形勢,特別是國內經濟形勢及其走勢對企業投資方向的影響;二是國家重點發展方向和區域與城市化進程對企業投資重點的影響;三是產業升級與經濟轉型对企業投資策略的影响。短期的環境影響方面有:一是目前的宏觀調控政策,可能影響企業的資本運營;二是金融市場和匯率變化將影響公司籌資與融資;三是我國政府主导經濟能力比較強,將影響企業日常经營管理;四是稅收政策變化帶來的影響等等。
  3、信息和溝通、監控與持續改進
  來自於企業內部和外部的相關信息必須以一定的格式和時間間隔進行確认、捕捉和傳遞,以保證公司的員工能夠執行各自的職責。信息與沟通主要存在三個方向:一是風險控制活動過程中的信息溝通,二是風險評估或重新評估過程中的信息與溝通,三是風險控制結束後反饋機制的信息與溝通。這項工作一般由責任部門與內控部門之間的以多種形式得以實現。
  房地產企業風險管理的監控是指評估風險管理要素的內容以及運行的執行質量等。企業可以通過兩種方式對風險管理進行監控——持續监控和個別評估。監控還包括對企業風險管理的記錄和對記錄的檢查,對企業風險管理進行記錄和運行情況進行測試和評估,當房產企業根據管控的需要對外報送企業風險管理效率報告時,應為企業的內控管理设計一套記錄模式並保持有關的記錄。
  總之,加強房地產企業內部控制,建立健全內部控制體系,是企業自身的需求,也是企业面對市場風險與挑戰的需要。认真總結和探索新方法、新思路,從根本上確保企業持續、穩定、健康發展。 免費論文下載中心 http://www.hi138.com
下载论文

論文《試析房地產企業內部控制的問題及對策》其它版本

企業研究論文服務

網站聲明 | 聯系我們 | 網站地圖 | 論文下載地址 | 代寫論文 | 作者搜索 | 英文版 | 手機版 CopyRight@2008 - 2017 免費論文下載中心 京ICP备17062730号