廣州市某區住宅房價租金比的分析與研究

論文類別:經濟學論文 > 地方戰略論文
論文作者: 李華鋼
上傳時間:2011/2/15 16:08:00

  摘要:本文闡述了通過租金和房價的比例關系來衡量房地產市場發展狀況,進而為政府對房地產的調控提供科學的量化依據,以穩定房地產市場健康穩定的發展。
   關鍵詞:租金;房價;房地產
  1前言
  近年廣州市住宅市場銷售價格持續快速上漲,政府為抑制樓價的過快增長出臺了一系列的調控政策,亦收到了一定的效果;在租賃市場方面,廣州市的住宅租賃非常活躍,但市場對其深入的研究分析並不多,而將銷售市場和租賃市場兩者結合分析的更少。由於銷售市場和租賃市場是住宅市場中密不可分的兩大組成部分,因此,將兩者綜合起來分析更能全面反映房地產市場的發展狀況。
  租金和房價的比例關系是衡量房地產市場發展狀況的一個非常重要的指標。房地產售價和租金的變化往往是相關的,從目前我國房地產銷售市場和租賃市場的整體發展狀況來看,房屋銷售價格和租金均普遍呈現上漲趨勢。剛性而強勁的住房消費需求是房地產價格持續上漲的主要因素,加之城市化的加速引發了大規模需求,再有市場上缺乏保值增值手段,銀行存款利率持續走低、流動性過剩等因素共同推動了近年房價的上漲,而房價上漲又激發了更多的投資與投機需求,進一步推動房價上升。
  若一個城市的房價上漲過快或長時間居高不下,而房屋租賃市場未給予有效的上漲支撐,房價租金比出現大幅上升則表明該地區房屋銷售價格可能存在不合理現象,影響房地產市場的平穩發展;另一方面也說明房地產租賃市場還有較大發展空間。若一個城市的房地產租售比下降,則一方面表明租賃市場較為活躍,另一方面也表明房地產開發前景較廣闊。
  目前,某區對房地產和租賃市場的政策主要是以廣州市政府對房地產和租賃市場的調控為藍本的,廣州市政府對房地產的調控以穩定房價為主要目的,同時大力發展房地產租賃市場。為保障某區的房地產市場健康穩定的發展,應將租售比控制在合理範圍內,因此掌握某區房地產市場房價租金比值的發展狀況和發展趨勢顯得非常必要。
  2房價租金比
  所謂“房價租金比”是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了物業以出租方式取得的投資回收期。
  房價租金比=售價/月租金(式1)
  在房地產價格評估中,收益還原法是一種運用適當的還原利率,將未來的純收益折算為現值的估價方法。
  收益還原法的基本意圖是:由於物業的耐用期限很長,因此當擁有一處物業,不僅現在能取得一定的純收益,而且能預期在將來繼續取得這個純收益,這樣,這一物業的價格就相當於這樣一個貨幣額(Value):Value=lncomeRate(式2)公式2中,Income表示純收益,Rate表示收益還原利率。公式2可以這樣理解,如果將貨幣額(Value)存入銀行,銀行的年存款利率為Rate,每年可以從銀行獲得一筆數額大小為Income的利息。
  公式2假設了物業的使用期限是無限的。若考慮有期限,假定使用期限為n,公式變為:Value=lncumeRate[1-1(1+Rate)n](式3)顯然,公式2還可以變為:1Rate=Valuelncone(式4)定義RatioBR=1/Rate為房價租金比,Value以住宅的單位面積售價(PerPrice)計算,Income以住宅的單位面積的月租金(MonthRent)計算,即有公式:RatioPR=PerPriceMonthRent(式5)由公式4可知,理論上房價租金比為收益還原利率的倒數。所以,如果能確定客觀的收益還原利率,那麽就可以得到合理的房價租金比。國家標準《房地產估價規範(GB/T50291-1999)》指出,收益還原利率可采用安全利率加風險調整值法確定。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測等確定。
  業界對於房價與租金的比值有多個稱呼,如“房價租金比”“、租售比”“、售租比”等,這裏統一采用“房價租金比”這一名稱,定義公式為:R=PZ(其中R為房價租金比,P為售價,Z為月租金)上式表明,所謂“房價租金比”是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值,它也可以反映物業以出租方式取得的投資回收期。理論上合理的房價租金比並不是一個固定值,它隨著市場上平均收益率的變化而變化。如當市場基準利率很低時,租售比較高亦可接受,當市場基準利率大幅上升後,房價租金比應下降,否則房價風險較高。從現時收益率水平看,當房價租金比大於一定量值時,意味著收益率不到銀行存款利率,房價具有一定泡沫成分;當房價租金比介於某個區間時,收益率能滿足銀行存款利率,房價較為合理;若房價租金比過低,則一般說明房地產的投資價值較高。
  “房價租金比”作為市場研究的常規指標之一,一般情況下,若要滿足5%~6%的投資回報要求,房價租金比值為196~232。在國際上一般界定正常的房價租金比為200至300,如果房價租金比超過300,說明該區域房產投資價值變小,樓價高估;如果低於200,說明該區域房地產投資潛力較大。
  運用租售比來衡量我國城市房地產市場時,也要註意我國與發達國家市場的區別。我們的城市處於高速擴張中,而人口增加、經濟增長帶來了城市吸附效應,將更多資源、財富和購買力都吸引到中心城市,形成龐大的購房需求,市場屬於需求帶動的擴張型市場,導致房價上漲偏快,而發達國家基本是平衡的市場,因為它的城市化進程基本完成。同時,由於購房成本是一次投入,而未來的租金收入是可變的,一般預期在中國主要大城市租金水平長期來看是持續上漲的,上述的原因可能都會令到現階段房價租金比值這一指標在我國的一些大城市會偏高一些。
  3某區房地產市場實證分析
  通過對某區所有的租賃住宅的平均租賃價格的計算,得到表1。可以看出,某區平均租賃價為40.3元/m2,而2007年的平均租價為39.3元/m2,同比上漲了2.4%,走勢比較平穩,主要得益於新商務中心優勢。收入基本穩定人群的居住需求支撐著某區的租金。天河北和珠江新城兩大中央商務區是不少外資企業和大型公司的辦公地點,在外籍客商中擁有相當不錯的口碑,再加上區內有不少高素質公寓,因此擁有一批相當穩定的租客。
  表1某區房屋住宅的銷售均價
  和租賃平均價格(2007~2008)2008年2007年幅度租賃平均價格40.3 39.3 2.40%住宅的銷售均價11274 9660 16.71%數據來源:廣州市統計局和某區租賃所另外,2008年某區的住宅房屋的銷售平均價格為11879元/m2。而2007年的某區的平均售價為10155元/m2,同比上漲了17.25%,顯而易見,住宅房屋的銷售均價上漲的力度要遠遠高於租賃價格的上漲。
  根據以上數據,可以得到近兩年某區住宅的房價租金比,見表2。2007和2008年樓價與租金均保持增長,但樓價增長幅度高於租金增幅,因此房價租金比分別為246和281,可以看出,2008年某區房價租金比較上一年上漲了35點。 免費論文下載中心 http://www.hi138.com

  國際上另一個判斷房地產市場是否存在泡沫的通行標準是“房產投資收益年限”。這項標準顯示,如果一套房產能夠在15年內通過出租收回成本,意味著是一項比較好的投資,同時考慮到房產投資出租必然存在空置期,如果每年加上兩個月的空置期,15年就是30個月的空置期,因此,一項投資如果能夠在210個月,即17.5年回收成本,說明投資收益比較理想。對於購房投資客來說,在現行房價租金比的情況下,不考慮諸如通貨膨脹等其他因素的影響投資客至少要在281個月也就是23年之後才能收回本金。這還不包括有空置期的時間,若要考慮每年有兩個月的空置期,23年就有46個月的空置期,即有接近4年的空置期,27年才能收回投資,依此判斷,目前的投資客投資的方式並不是買房之後出租來做長線投資賺取租金收益,更多的是期望房價上漲之後轉手來獲得收益。這類投資客的增多必將為房地產市場的健康發展留下隱患,會帶來住房市場供求失衡,房屋空置率上升的現象。
  4結論
  而對於有住房需求的中低收入者來說,在現行高房價租金比的情況下租房顯得更為合理。一來房屋有使用壽命,二來短期內籌集那麽大一筆錢去購房會增加自己的財務壓力。從家庭理財的角度來講,購房好比將所有的雞蛋放進一個籃子裏,即使目的不是投資但房產的市值還是會受到市場經濟周期的影響。選擇租房一方面可以解決自身的住房需求,另一方面也無須擔心市場的經濟周期對家庭財務的影響。同時,在現行高房價租金比的情況下,以購房金額投資到定期存款、國債、基金、股票等投資工具上,從長期看可獲得的回報將超過租金水平。
  對政府來講,房價租金比可以說是房地產市場的參考指標,可以在一定程度上判斷房地產市場健康情況,也是政府出臺調控政策的依據。但我們的房地產市場發展歷史不長,遠沒有達到成熟穩定的時期,不能生搬硬套其他國家或地區的理論和經驗,確定一個合理的房價租金比還需要不斷的摸索。某區2007年281的房價租金比有其合理的一面也有不合理的地方。現在房價是上升了,但亦有其一定的必然性。1998年福利實物分房制度結束,商品住宅市場的啟動就是為了解決當時的經濟疲軟,通過行業繁榮拉動內需,解決通縮,刺激經濟增長。現在房地產市場對國民經濟的作用在一些沿海發達地區城市不再作為支柱產業,但也是重要的財政稅收來源,高房價增加了稅收,政府的事權才能擴大,廉租房、經濟適用房才有財力投入,同時房源的增加直接抑制了租金價格的過快上漲。但房價租金比過高或過低都反映房地產市場的不正常,有悖於正常的市場經濟運行規律,不利於房地產市場的健康發展。
  

參考文獻


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