關於探索土地儲備新機制 服務地方經濟社會發展

論文類別:經濟學論文 > 地方戰略論文
上傳時間:2011/12/21 16:37:00

  隨著我國工業化进程的加快,經濟社會的快速发展,土地作為最基本的公共資源、最基本的民生需求品,是我們人類賴以生存的基礎,也是城市最大、最具活力、最有增值潛力的重要資產。當前,國家對土地宏觀調控政策進一步加強,土地儲備工作面臨著新的機遇和挑戰。如何緊緊把握發展機遇,創新土地儲備機制,加快土地儲備工作步伐,更好地服務地方經濟社會發展,筆者結合工作實踐,從以下六個方面來與業內同仁共同探討:
   一、科學制定儲備規劃,突出土地儲備重點。
   根據城市规劃和地方經濟發展需要,對近期開發或極具有增值效益的地塊,以及重點基礎設施項目周邊土地要先行收購儲備;對規劃開发有中期效益項目的周邊土地,要以合同約定方式實行分期分批收購儲備;對有遠期效益的地塊,要以紅線方式儲備,對其用途進行控制,防止潛在增值的土地資產收益流失。進一步采取收回改造區域的劃撥土地、收購改造區域的出讓土地、整理整合平房改造拆遷區域土地等措施,重點為道路基礎設施用地,城市基礎設施工程、廉租房和拆遷房建設用地等城市公共建設項目提供用地保障。
   二、建立高效協調及資金筹措機制,強化經營風險防範。
   實施土地收購儲備是一項綜合性的系統工程,涉及許多政府部門,特別是與規划、建設、發改、財政、房管等部門關系非常密切。因此,土地儲備運作必須建立一個以政府領導為核心,有關部門共同參與的組織协調機構,保證部門之間的有效協調,提高土地儲備運作效率。同時,要建立一種風險共擔、利益共享的資金運作機制,以此分散經營風险。一是建立融資激励機制。將土地信貸和儲备經營融資有機結合,建立績效奖勵機制,對金融機構和土地儲备經營機構實行績效獎勵,充分调動金融機構和土地儲備經营機構的積極性。二是積極探索完善土地預約金收取機制。對大宗征用儲備土地可事先預約用地單位或項目,通過收取土地預約金的方式解決资金短缺難題。三是要多渠道籌措資金。要通過申请政府財政撥款和向財政借款、金融機構貸款等多渠道籌措资金。還要盡量縮短土地儲備周期,快速回籠資金,使土地儲備資金產生良性循環。
  加強土地經營運行管理,規範二、三級市場。
   在市場经濟條件下,強化政府對土地一級市场的壟斷地位,必須坚持政府主導與市場機制相結合的科學的土地儲备運作機制。一是要強化土地儲備的主體地位,增強政府的宏觀調控能力,為政府壟斷城市經營性用地供應,提供體制和機制的保障,做到統一規劃、統一征購、统一儲備、統一出讓和統一管理,形成“一個渠道進水,一個池子蓄水,一個龍頭放水”的局面。同時規範土地二、三级市場,清理整頓隱形土地市场,徹底根治私下交易土地、隨意更改規劃用途及相關指標等問题,防止國有土地資產流失。二是要全力打造公平競爭平台。通過市場運作方式決定土地使用者、決定地價,形成平等競爭的土地市場。三是合理運用土地市場的配置作用。運用地價杠桿,體現土地的真實價值,實現土地資源的優化配置和合理利用。
   四、調整招拍挂出讓結構,將土地“嫁對門”。
   據有關資料顯示,2010年全國土地招拍掛出讓中掛牌和拍賣分別占83.23%和15.99%,而招標只占0.78%,掛牌和拍賣的比例過高,招標的比例則較低。對此,調整土地出讓结構方式,有必要對不同用途的土地采取不同的土地出讓方式。對酒店、旅遊、大型娛樂場所等商業用地可以采用拍賣和掛牌方式,但對普通住宅用地可以在遵循公開、公平、公正的市場原則下“捆綁限价”“房價低者得”“配建公共房多者得”等方式招標出让土地,還可以借鑒北京试行的“綜合評標”出让模式,設定合理的地價區间,將付款進度、開發周期、企業實力、信用度等作為評標條件,價格因素占不到主导位置。如此,開發商要競得土地,勢必要綜合考慮評標因素,減少現場競價沖動,讓一些不具備開發實力的企業退避三舍,讓實力強的開發商以比較合理的價位獲得土地,做到少“拍”多“招”,真正讓土地“嫁對門”,從而利於遏制地價非理性上漲。
  創新土地儲備方式,为地方發展聚集資源性財力。
  土地儲備方式從現在單純的現實儲備,積極創新为現實儲備與
  控制性儲備並重。在搞好現實儲備的基础上,根據地方經濟發展計劃和城市基礎設施建設規劃,對“沿江、沿海、沿路、沿站”等周邊升值潛力較大區域土地實行控制性儲備,對納入控制儲备範圍內的土地不準辦理建設用地選址手續,不準審批作為宅基地、集體留用地、臨時用地。而是由土地儲備機構根據土地利用年度計劃,細化為年度土地儲備計劃,分期分批辦理好征用、轉用、報批等审批手續後,正式納入政府土地儲备庫,這樣既可以從源头上控制儲備土地總量,又可以保證政府對級差地租、土地增值收益以及土地附加值的最大歸集。 免費論文下載中心 http://www.hi138.com
  加強土地經營與城市規劃、經濟发展的有機結合。
   首先,土地的價格取決於區位、用途供求关系,城市規劃影響到土地的區位和用途,城市經濟發展影響土地供求關系。做好城市建設開发規劃與土地經營計劃的銜接,以土地供應總量調控城市建设總量確保房地產市场的健康發展。
   其次,要科學供地,充分挖掘土地增值升值潛力,把握供地的批量、時間和投放時機。同时,結合城市建設用地調整和基礎設施建設投入情況,著力盤活城市中心地區、繁華地段等重要區位的存量土地。對空閑、廢弃、低效利用土地進行全面清查,摸清各類建設用地中闲置和低效用地的數量、構成、分布等情況,通過完善手續、調整位置,將分散、不便利用的碎块土地,整合成為具有較高利用價值的土地資源,提高整體利用率。
   再者,通過依法處置閑置土地、鼓勵企業盤活存量用地、旧城改造和村鎮規劃建設等途徑促进土地節約集約利用,使黃金地段“溢出黃金地價”,对新開發區域實行統一規劃,分期开發,對儲備土地進行開发整理,包裝扮靚,將“生”地做“熟”地,“荒”地變為“寶”地,增加土地附加值,實行土地收益最大化,促進地方經濟社會可持續發展。 免費論文下載中心 http://www.hi138.com
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