關於完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策

論文類別:會計審計論文 > 會計研究論文
論文標簽:房地產業經濟論文 中國房產經濟論文
論文作者: 宮國林
上傳時間:2012/1/6 9:21:00

    摘 要:本文介紹了房地產開發企業會計核算的特點,通過將理論與實務分析相結合,分析新制度在房地產行業的應用狀況及其不足之處。指出了目前房地產会計的一些特殊事項还沒有相關具體準則或會计制度加以規範,及缺乏更詳細的指引準則,使該行業的会計核算不規範。提出了包括完善房地產會計核算、提高會計信息質量的對策。具體措施包括應在現行的常規会計準則基礎上,補充和完善房地產行業會計業務的行為準則等。
  關鍵词:房地產;會計信息質量;新會計準則

  一、引言
  房地產業是我國國民经濟的主導產業,在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經过十幾年的發展,我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的转變,從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變;銷售方式也由過去單一的現销到現在多種多樣的銷售方式,例如:按揭、代銷、預售等等;籌資方式也有向銀行貸款到股權融資,以至於將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問题帶來新的挑戰。
  在面对我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實,我們不得不反思:我國的房地產企業會計有哪些問題?同時,隨著我国入世以及市場經濟不断發展,越來越多的内地房地產企業通過资本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則,提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個决定性因素。近年來,財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革,亦己推行了一系列的會計制度改革,企業提供的會计信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比,房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等,都具有明顯的差異性。
  二、房地產行業会計信息質量問題
  由於房地產行業的特殊性,在执行會計準則的時候有伴隨着行業的一些特殊情況,往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定,造成了各种會計信息問題。
  (一)會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
  房地產企業收入確認,費用確認因收入四個原則關系,使各期损益浮動較大。項目建设期內的成本費用往往遠大於當期确認的收入,開發項目峻工並售出后,大量預收款項或應收款項確认為收入。由於開發產品价值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認标準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的确認有以下方法:
  1、在簽訂預售合同後並收取預收房款確認收入。
  2、在簽訂预售合同後以合同金額確認收入。
  3、在房地產項目竣工驗收後,发出了“入夥通知書”並開具銷售发票確認收入。
  4、在收訖房款並辦妥產權過戶手續時确認收入。
  上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理註明,以往年度,都有數家房地產開发業務上市公司年報因當年房地產销售收入確認原則的問題,被其註冊會計師出具保留意见審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與註册會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的结果不能被註冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
  (二)企業各期的業績信息可比性較差
  房地產開發企業從土地開发至確認收入短則一年,长則三至四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由於部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看来,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部分項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此该年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能与其它同類企業比較,失去了可比性而項目竣工並出售後,大量預售款項確認為收入。該年度的收入实質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的公司業績評價指標如凈利潤等並不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,並可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司报表的可讀性,可比性。在2001年中國證監會發布了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發业務的公司財務報表附註特別規定》,其中要求發行人在預收賬款項目註釋中,除列示賬齡余額外,對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預计竣工時間和預售比例,目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來,執行情況並不太理想。不同的企業有不同的披露標準,會計核算的方法亦不一致。
  (三)现金流量信息披露不全面
  根據《企業会計制度》及《企業會計準则——現金流量表》的規定,現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產开發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的的特殊性在於其籌資活動和投資活動产生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本单位的,即每一開發项目開發過程中產生的經營活動现金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所产生的現金流出,開發完成後產生的经營活動現金流入則集中表現为房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由於開發期限較長,其經營活動產生的現金流入与流出相對於一般企業具有更大的異步性。
  (四)風險披露不足
  房地產開發企业在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這种行業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對於其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。2001年中國證監會发布的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附註特別規定》第三條要求企業披露質量保證金的核算方法;第八條規定,發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的,應披露尚未結清的擔保金额,並說明風險程度。
  三、完善房地產會計核算、提高會計信息質量的對策
  從我國目前情况看,要加快會計規範國際化进程,按照國際會計規範的構成构建我國會計準則的結構框架,包括:加快具體會計準則的制定、頒布和實施,盡早實現從國家統一的企业會計制度向具體會計準則的轉变;參照國際會計準則體系的構成,補充和完善我國会計準則的相關內容,如物價變動會計準則、施工合同會計準則、租賃會计準則、外幣匯率變動影響會计準則、金融工具會計准則等等。本人亦贊同以上的建議,並且部分的具體準則如建造合同會計準則、租賃會計准則等臺。但是,對於房地產行業所具有的特殊性,本人認为仍然有許多改善的空間。
  (一)建立完善的房地產行業的会計規範體系
  現時學術界對房地產企业銷售收入的確認原則亦指出了不少問題所在。歸納起來,目前學術界對《企業會計準則——收入》中的四個收入確認標準(條件)在房地產開發企業的具體運用問題上,還存在下列不同的觀點:

免费論文下載中心 http://www.hi138.com  產權過户是不是“確認收入實現”的必要前提?《房地產開發企业會計制度》規定房地產企業開發的土地、商品房在移交後,將结算賬單提交買方並得到認可時,確認為营業收入的實現。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之,辦理完權屬證書方可稱為移交。但是,考慮到我國房地產業務的現狀,辦理產權關系是購銷雙方共同的責任和義務,其間涉及多家政府有關部門,何時取得产權證書非房地產開發商所能控制。在房地產開發企業的實際銷售業務中,在其他條件得到滿足的情况下,未辦理產權過戶通常並不能构成退房的依據。因此,一些人認为產權過戶並非主營业務收入實現的充要条件。若以該時點為作為“確认收入實現”的時點,則會导致確認收入的時間滯後。
  簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明(或款項己劃入公司賬上)是否即可“確認收入實現”呢?因此,一些人認為此時判断商品所有權上的主要風险和報酬轉移給買方,且公司不再對該商品實施與所有權相關的繼續管理权和控制權的理由不充分。比如,存在由於房屋實測面积與合同差異超過3%而可能導致退房的後果,就不能認為是次要風險。若以該時點为基準,將會導致收入確認的提前。但是,另一些人並不同意這一觀點,認為收取了部分房款是確認銷售收入的基礎。
  (二)完善房地產開發企業內部會計核算
  現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規範體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特点和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度与辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財务會計規範,而無完善的內部會計核算, 其財務會計制度缺乏必须的完整性和系統性。
  (三)全面與國際會計准則趨同
  目前,我國會計準則與國際會計準則之間,還有許多不協調、不一致的地方,有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如,國際會計准則中有兩項對房地產企業来說比較重要的準則——遞延稅項準則及投資物業準則,但是我國企業會計準則中卻还沒有。由於會計規範的差異,一方面使我國涉外企业的會計工作量增大,會计信息成本上升,不利於这些企業的國際性競爭,另一方面亦有礙於我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。本人亦覺得監管機構應考慮將递延稅項準則加入現有的會計準則中,這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施,土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售後才結算的,房地產企業如果想(下轉第95頁)(上接第63頁)避過清缴土地增值稅,可以預留一少份单位不出售,這樣就能延遲土地增值稅最後清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在报表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及学術界部份學者亦持這种看法,認為我國會計全面国際化是必須的。
  四、结束語
  基於以上的種種因素,我國房地產會計信息的質量必須提高,以配合經濟的發展。然而,我國現行的《企业會計準則》和《企業会計制度》基本上是圍繞企業常规會計事項由國家統一在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會计分支尚未納入會計規範體系。近年来,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學术界已開始考慮和探討建立一些新的会計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會计、金融工具會計等,部份會计分支亦已相繼出臺了。但是,目前房地產會計的一些特殊事項还沒有相關具體準則或会計制度加以規範,使該行业的會計核算不規範和一致,極大地影響了房地產企業財务狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由於房地產開发企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度,使企業會計人員往往力不從心,只能按各自的需要作出不規範的會計處理,导致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此本人的建議是應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產行业的會計規範體系,以及補充和完善房地產行業會計業務的行为準則。如:房地產銷售收入确認準則指引,配套工程會计核算準則指引等。
  
  

參考文獻


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