房地產行業會計核算特點對盈余管理影響的分析

論文類別:會計審計論文 > 會計研究論文
論文標簽:房地產業經濟論文 中國房產經濟論文 會計核算論文
論文作者: 田文婧
上傳時間:2012/1/6 9:20:00

論文網:

    【摘要】本文從房地產行業會計核算特點的角度分析房地產行業盈余管理的手段,提出從“收入確认”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規範房地產行業的盈余管理。
  【關鍵字】盈余管理;房地產;會計核算
  
  房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業,特別是在2010年,出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”,但房價一直在上漲。房地产公司在獲得巨額的利润的同時也給社會帶來了不穩定因素,威脅了宏觀經濟的健康運行。
  1 房地產行業盈余管理研究的意義
  房地產行業由於其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策,也影響政府部門的宏觀調控決策。过度的盈余管理造成房地產行业欣欣向榮的假象,且有利於房地產商擡高價格。而過高的房價不利於社會穩定。根據國外經典的研究成果,房地產泡沫一旦发生破滅,可能要持續三到五年的時間。
  歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺,證券市場出了問題,会計準則就出來救火。1研究盈余管理,做好事前防範顯得格外必要。
  因此,研究並規範房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。
  2 房地產行業会計核算特點及其對應的盈余管理手段
  2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間
  房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》,銷售商品收入確認的四個条件為,企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;企業既没有保留通常與所有权相聯系的繼續管理權,也沒有对已售出的商品實施控制;與交易相關的經濟利益能夠流入企業;相關的收入和成本能够可靠地計量。從上述規定可以看出,收入確認以風險和报酬的轉移為標準。
  房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式进行銷售。采用預售形式時,大致需要經過以下環節:簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格並交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由於對銷售收入的確認——风險和報酬的轉移——存在不同的理解,所以会計人員可根據公司需要自行選擇環节作為收入確認的時間,由此進行盈余管理。
  房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定,當房屋竣工驗收並與房屋購買者辦妥了相關的手續後,就應該將预收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間,比如拖延所開發的房屋的竣工時間,或者拖延辦理相关的手續,從而減少當期的銷售收入,減少當期稅款的繳納。
  2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
  2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下,引入了投資性房地产準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產後续計量的基準模式,有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能够持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行後續計量。
  當存在兩種可供選擇的計量模式時,公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司,通過變更投資性房地產會計政策,增加公允價值變动收益、調節業績、提高凈利潤,在扭虧、免於退市、摘牌時,公允價值是個救市良方。2
  2.3 成本和收入難以配比
  配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎,将所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。
  房地產開發企業的生產周期較長,開发項目從獲得土地並开發完成到確認收入需要數年時間,必然使得企业投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金,並發生大量費用計入當期;由於項目尚未完工,即使開發產品已預售完畢,其預售款項也無法確認為收入,其結果是为配比原則的應用造成了困難。3 免費論文下載中心 http://www.hi138.com
  我國房地产開發企業一般都會同時開發多個樓盤,每個樓盤的开工時間不同,並且時間較长,這樣就會有多期樓盤存在於一个會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本,應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常会根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本,以此來調節當期的利潤。
  3 如何規範房地產行業盈余管理
  3.1 明確收入確認的環節
  收入确認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利於行業內各公司之间的對比。因此,《企業會計準则——收入》在建立了收入確认一般標準的基礎上,还應當建立並推廣針對特殊業務的會計準則指引,让所有房地產開發企業有統一標準的確認方法,從而使企業財务報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。
  3.2 更新收益觀念,改革傳統損益表
  在傳统損益表的基礎上增加一項其他全面收益。從金額來講,全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產生的公允價值变動損益是已經確認但未實現的損益,所以可以將這些己確認但未實现的損益應反映在其他全面收益中,這種損益不代表企業真实的經營業績。傳統損益表將巨額已确認未實現損益反映在凈收益中,但即使企業利用公允價值确認了巨額利潤也不能說明這个企業經營狀況良好,確認了巨額虧损也不能說明這個企業面臨倒閉。可見,如果采取這種會計方式,那么部分企業將不再熱衷於利用公允價值進行盈余管理,房地產企业也不會因為利潤波動太大而回避公允價值後續計量。同時,其他全面收益與凈收益分開列示,能使會計信息使用者一目了然,哪些是已實現损益、哪些是未實現損益,能使損益信息更加全面有用。
  3.3 擴大信息披露內容,提高信息含量
  為滿足信息使用者的需求,必須對房地產行業的信息披露體系進行改革,進一步規範房地產开發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關规定披露信息外,還应該披露企業的預售政策及情況;增加土地儲備量及成本構成等額外信息的披露;在財務報告附註中增加分項目的現金流量信息的披露;增加投資計劃及风險的披露;質量保证金的披露。同時,應在其财務會計報告中充分揭示其各種風险,而不應僅限於抵押風險,即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容,就企业尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風险、土地風險等進行說明,提高風险的透明度。
  
  註釋:
  [1]馮昀 郭洪濤,盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】,消費导刊,2007.11
  [2]王卓瑛,投资性房地產采用公允价值計量模式的動因研究【J】,內蒙古電大學刊,2009(6)
  [3]胡葬在,蘇霜,樓學問.論房地产開發企業會計核算的特殊性,財务與會計.2005年3月
  
  參考文献
  [1]陳冬華等,宏觀調控、政治成本與盈余管理——基於中國房地產上市公司的實證研究,2010.7
  [2]張寧,歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應的會計計量模式【J】,魅力中國,2010(3)
  [3]丁偉,新會計準則對房地產上市公司的影响分析, 淮北職業技术學院學報,2008.8
  [4]裘宗舜,夏炎,投資性房地產为什麽不願采用公允價值後續計量模式【J】,金融與經濟,2007(12)

免費論文下载中心 http://www.hi138.com
下载论文

論文《房地產行業會計核算特點對盈余管理影響的分析》其它版本

會計研究論文服務

網站聲明 | 聯系我們 | 網站地圖 | 論文下載地址 | 代寫論文 | 作者搜索 | 英文版 | 手機版 CopyRight@2008 - 2017 免費論文下載中心 京ICP备17062730号