關於從需求視角論商品房價格持續上漲的原因

論文類別:理學論文 > 統計學論文
論文作者: 周松
上傳時間:2011/8/18 11:45:00

摘要:中國的房地产市場屬於區域性的寡頭壟斷市場,由於商品房產品的區域性、供給調節的滯後性和市場的不完全競爭性,房價具有“棘輪效應”,上升容易,下降難。在賣方市場的情况下,房價高速上漲原因在於需求的強力拉動,城市化、居民收入提高形成旺盛的住房消費需求是房價持續上漲的主要原因,而投機需求的湧動,則助長了價格的進一步高漲。
  關鍵詞:棘輪效應;房價上漲;城市化;投機需求
  
  1998年住房市場化改革以來,商品房價格快速攀升。1998-2009年,GDP年均增長約10.2%,而商品房價格從1987年平均411.4元/平方米升至2008年3,800元/平方米,平均每年升11.2%,超過了GDP的增幅。一線大城市的房價已是高不可攀,2011年2月,“宜居城市研究室”發布《2010年中國城市房價排行榜》,統計中國城市房價排行情況,樣本城市總量為110個,入列前10位的城市分别為杭州市、北京市、上海市,溫州市18,854元/平方米、三亞市18,319元/平方米、深圳市16,978元/平方米、寧波市13,438元/平方米、廣州市12,560元/平方米、南京市12,016元/平方米、舟山市10,500元/平方米。目前,房價的高漲正向二三線城市乃至全國範圍鋪開。
  房地產市場從全國範圍看是壟斷競争市場,房企數目很多,前10名的销售額僅占全國的8%左右,這和家電行業(海爾、格力、美的)三足鼎立的情況很不一樣。但是從區域看,由於商品房的特性,一是住房不可移動,具有區域性;二是受土地供給和開发周期(一般2-3年)限制,短期內住房的供給是刚性的;三是投資門檻高,開發商占有信息主導優势,市場競爭不完全;這三者直接決定了區域房地產市場是寡頭壟斷性質的。一般一個區域只有若幹家較有实力的房企占據了主導优勢,因而更容易合謀采取“捂盤”等方式從而在某種程度上控制價格,使得價格下降較為困難。從这個角度說,房地產市场是賣方市場。在寡頭壟断的賣方市場下,價格擁有一種“棘輪效應”:上漲容易,下跌難。在這樣的价格機制下,筆者認為房價的上涨主要是由於需求的來動作用。無論是需求曲線的向右移動還是需求在曲線上向右变動,都會使價格上漲。從1998年住房市場化改革起至2010年較長一段時期看,三個方面的原因持續作用,使得商品需求非常旺盛,房價一漲再漲。
  1城市化是推動房價上涨的長期動力
  表1顯示了建國以來的城市化率變化情況。分年段看,“九五”計劃時期之前(也就是1996年之前),中國的城市化處於低速增長的狀態,“七五”和“八五”時期年均城市化率只分別提高0.54%和0.53%。
  从1996年我國城市化率邁過30%的關卡后,進入了諾瑟姆曲線所揭示的加速階段,至2010年的15年間,平均每年城市化率提高超過1個百分點,大大高於改革開放前15年平均0.5個百分點的水平。
  隨著工業革命時代的來臨,城市成為人口、財富及文化的集中地,人們不斷从鄉村流向城市;加上城市人口財富創造能力高,在城市範圍不擴张的情況下,自然會推高樓價。對於房市而言,城市化導致大量人口從農村湧入城市生根發展,屬於對房市的額外“增量需求”。北京為例,2010年頭5个月外地人口占北京購房總數的50%,說明城市化導致的人口遷徙對大城市房地產需求十分強勁。此外,就原本就在城市居住的居民而言,工業化與城鎮化發展導致了大規模城市改造和居民拆遷,未來一段時間內,由於城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷,城市房屋拆遷量仍將保持較大規模,這一部分人也將繼續形成巨大的被動需求。總之,城市化的總體影響是將商品房需求曲线往右推,使得在原來供給條件不變的情況下,市場價格進一步走高。由於從2000-2020年我国處於全面建設小康社會的工業化中期,城市化在該時期也將保持較高速度的增长,從而給房價上漲提供了長期的推动力。
  2城市居民收入提高,以住房為主的消費結構升級推動房價上漲
  与住房改革同步的是中國經濟高速增長,據初步測算,2010年中國的GDP比上年增長10.3%,總額達到了397,983億元人民幣,超过日本躍居世界第二。與此同步,城市居民人均收入也迅速提高,從中國統計年鑒2010的數據看,1998-2009年我國城鎮居民人均可支配收入從5,425元增加到17,175元,增長了近2倍,增長勢头非常迅猛。居民的收入增幅不斷加大,客觀上具备了較強的消費能力,2010年社會消費品零售總規模达到了156,998億元,比上年增長18.3%。
  城市居民消費規模在擴大,消費能力在增長,消费結構也在不斷升級。建國以來我國居民消費結構經歷和正在經歷著三次升級轉型時期,目前我國正面臨居民消費升級轉型重要或關鍵時期,即從第二次消費升級向第三次消費升級的優化和升級轉型。
  目前我國人均GDP已超過4,000美元,按照國際經驗,人均GDP3,000~6,000美元是消費轉型的又一階段。我國居民消費總體上已由原有的簡單數量增長演變為數量增长與質量提高並行,消費結构向更高層次轉化。鑒於我國國情,這個階段的升級轉型持續時间較長,這個階段隨著經濟快速增长和居民收入的不斷提高以及居民消費環境的逐步改善,居民消費結構開始發生根本性的變化,即從物質消費為主轉變为非物質消費為主,生存資料消费比重進一步降低,享受和發展資料消費比重上升;消费結構的變化越來越體现以人為本和生活質量的顯著改善。這個阶段居民各種高檔耐用消費品如汽車、住房、家用电腦、現代通信商品等有效需求逐步上升,對服務消費(如餐飲、旅遊等)的需求和质量要求意識大為提高。此外,從1999年下半年起,住房二級市場开始放開,允許房改房上市交易,進一步增加了個人購房的支付能力。人們收入的提高和支付能力的增強導致了消費結構的升級,而旺盛的住房需求表現得尤為活躍與突出。收入的增加會促使原本無房、租房的家庭考慮購买住房;對於有房的家庭來說,收入的增加會促使其購買更好的房子,以改善自己的居住條件;而對於那些擁有高檔住宅的高收入家庭而言,收入的增加會增加他們在固定資產上的投資,隨著房價的步步高漲,買房又成了投資的好渠道。城市居民人均可支配收入的大幅提高,居民的消費結構也跟著變化,對商品房的需求也與日俱增。這樣,在原来供給不變的情況下,需求量在需求曲線上向右边變動,推高了商品房的市場均衡價格;可見,收入提高後以住房消费為主的消費結構升级是推動房價上漲的另一個重要原因。
  3旺盛的住房投資(投機)需求助長了房價的進一步上漲
  房地產市場與一般商品市场是不同的,對於房地產而言,除了可以滿足人們居住等消費需要之外,還可以成為投資品,可以收取租金或出售後賺取買賣的差价。這樣,房地產的“需求”就包含了兩個不同的內容:一是消費需求,一是投资需求。進一步從購房者的角度看,所謂的房地產投資和房地產投機根本區別就在于前者是通過長期持有房產獲得投资收益,其主要途徑是出租,而后者即所謂投機主要是通过短期內房屋買賣差價获得收益,這是兩者的一個根本區別 。但是,在租金增長远遠跟不上房價持續高漲速度的情況下(2001~2008年房屋銷售價格指數和租賃價格指數的漲幅反應了的恰恰是這种情況),一個投資者可能在收取租金一段時間後,選擇將房子賣出去賺取差價;甚至選择買了房不出租,而是再賣出賺取低買高賣的差價。由此可見,投資與投機,也就一線之隔、一念之間,其界限並不是那麽的明顯;甚至投機需求比投資需求更占據主導。 轉貼于 免費論文下载中心 http://www.hi138.com 在正常情況下房地產市場的供給曲线S0是一條向右上方傾斜的曲線,需求曲線D0是一條向右下方傾斜的曲線,表示隨著房地产價格的上升,供給增加,需求減少,供給與需求數量在Q0達到均衡,此時均衡價格為P0。但若房地產市場存在投機需求,需求曲線就會變成向右上方傾斜的曲線D1,表明價格越高,投机者在非理性預期和“羊群效應”的作用下,會認為未來的房價會更高,投資的获利空間更大,所以對房地產的需求量也隨著價格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S0的交點B是在存在房地產投機情況下的市場均衡點,它对應的價格P1高於房地產真實需求所支持的市場均衡價格P0。由於慣性和价格會繼續上漲的預期,投机者繼續買進房地產,在下圖中體现為需求曲線D1外移到D2,房地產價格則迅速上升到P2,並以更高的價格賣給其他風險偏好更大的投機者,繼续獲取差價利潤,而差價利潤又吸引其他投機者進入房地產市場,如此循環,直至形成投機泡沫破滅。
  投資(投機)需求對房價的推動可分三個階段:第一階段,消費需求主導,投機需求滋生。隨著收入的增長、城市化進程的推進以及住房分配制度改革。房地產商品的消費需求迅速增加,房價出現上漲的苗头,這形成了推動房價上漲的原始動力。有先見之明的人開始進行投機,形成投機需求的主體,但是,這一部分人畢竟是少數人,這時投機需求並不旺盛,它不是推動房价上漲的主力力量。第二階段,消費和投機需求都很旺盛,总需求被放大,房價大幅上升。在这一階段,由於擔心房价繼續上漲,有住房消費需求的人紛紛加入購房者的隊伍,消費需求得到充分的釋放。房價的上漲和實際利率偏低刺激了人們的投機欲望,更多的投機者不斷加入到炒房的行列,投機需求不斷增加。這時的投機需求已經成為推動房價上漲的重要力量。第三階段,投机盛行,推動房價的非理性上漲。房價的持續上漲,不斷刺激投機者欲望,為了获得更多的投機利潤,出現了惜售、囤積房源,擡高房价等非理性行為。這一階段,房價暴漲,現實的消費需求由於房價的暴漲已經不得不转化為潛在的消費需求,房價大大的超出了中低收入者支付能力。2008年,我國商品房空置率達到9.50%,增幅为14.85%,增速創下1994年有統計數據以來的新高。其中,北京市商品房空置率为16.64%,居全国首位,高出全國水平75%,形勢嚴峻。而國家電網公司2010年在全國660個城市的調查顯示,有高達6,540万套住宅的電表連續6個月讀數为零,按每套房3口计算,可供近2億人居住。高房價與高空置率並存,說明了中国房地產市場投機氛圍較浓。
  4平抑房價的關鍵在於增加有效供給和抑制投機需求
  中國的房價趨勢雖然不能排除短期的波動,但是從長期來看,城市化的加速和居民收入的提高形成的旺盛住房消費需求是其持續高漲的根本原因。而投機需求的湧动又助長了這種漲勢。那麽,如何采取一些措施控制房價的波動幅度,防止其增長過快?價格決定於供求,控制價格關鍵在於增加供給或抑制需求。首先必須增加普通商品房(非保障性住房)的供給。住房供給可以分為兩類,一類是普通商品房的供給,一類是保障性住房的供給。房價的過快上漲,是指普通住房價格的过快上漲。因此,真正能夠影響房價的住房供給,主要是普通商品房的供給。以壓低房價為目的的住房供給,應該主要是非保障性住房的供給,而主要不是保障性住房的供給。其次,增加用於建造普通商品房的土地的供給。由中國的人口增長趨勢來看,當前正值人口逐漸接近顶峰的時期,勞動人口正在數量最多的時期,因此這一階段也是中國住房需求增長最快的時期,住房供求缺口最大,這一時期住房用地的供給,也應該最大。而從2010年上半年情況來看,部分大中城市真正能夠影響住房价格的普通商品房用地的供給,並沒有明顯增長,有的城市甚至還有所下降。據報告,到2010年8月份為止,一些大城市土地的供給,尚未完成全年土地供給計劃的50%。再次,調控房價的關鍵是抑制住房需求,主要是投资和投機性需求。抑制需求的措施很多,例如緊縮住房信貸,開征房產稅等。在抑制住房需求方面,必須區分基本住房需求和其他住房需求。基本住房需求是指滿足最基本生活需要的需求其他住房需求可以包括奢侈性住房需求、投資性需求和投機性需求。必須根據不同需求,實行有差別的住房信貸和房产稅政策。此外,發展租房市場也是当前控制房價過快上漲不可忽視的選擇。發展租房市場不僅可以推遲居民初次購房的時間,還可以充分利用現有住房資源,改善供求關系,從而有助於減輕房價上涨壓力。
  

參考文獻


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