論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力

論文類別:應用文論文 > 合同樣本論文
上傳時間:2008/11/25 13:29:00

目前,我國存在著多种性質的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給个人的房改房,按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮私有房屋以及在农村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院於2003年出臺了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹问題的解釋》,為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依据。而在現實生活中,更為常見的則是非商品房買賣合同糾纷。非商品房因其地理位置優越,價格相對便宜,吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制,又没有很明確的對二手房買卖的司法解釋,致使在買賣發生後容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣後反悔,要求認定買賣合同無效。那麽,這幾種房屋的買卖合同是否有效呢?
一。房改房買賣合同效力。
1.1994年,國務院出臺《国務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》,將國有公房產權出售給職工。分為三種方式,一種是以市場價購買,產權完全歸個人;一种是以成本價購買,产權也歸個人;一種是低於成本價的標準價購买,產權由個人和單位共有。
2.1999年,為了促進房地產市場的發展和存量房的流通,建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》,對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如:已取得房產證的房改房才允许買賣;個人擁有部分產权的住房(指標準價房),還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見;如果有共有權人時應當征得共有人的同意;在出賣時應當補交國有土地使用权出讓金或土地收益,以及交納其他税費等。《河北省公有住房售後首次交易管理暫行辦法》也規定了類似內容。對於賣房款,辦法規定,以成本價購买的住房,其交易收入按規定繳納有关稅費後歸住房所有權人所有。 以標準价購買的住房可以先按照成本價補足房價款,全部產權归住房所有權人所有後再进行交易,交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易,按規定繳納有關稅費後,交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的,其應當得所部分上交同級財政,專項用於住房補貼。
3.實踐當中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格從單位購買房改房,後以三、四萬元的市場價格卖出,但兩三年以後房價漲至十幾萬時,連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求认定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買賣合同時房產证尚在辦理之中,還沒有取得房主證,無權賣房;簽訂合同時夫妻一方未到場签名,夫妻一方無權獨自处分夫妻共同財產;房改時是以標準價購買的房屋,單位有優先購買權,在出賣時未征得單位同意应屬無效;《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定,城市房地產、私有房屋進行轉让、買賣時均需到房地產管理部门辦理變更登記手續,當初買賣时違法沒有進行登記导致合同無效等等。那麽,原房主的說法是不是能站得住腳呢?是否能導致買賣合同無效呢?
4.以尚未辦理房產證为由主張合同無效者,其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關规定,只有取得房產證和房产登記以後,原房主才有房產所有權,才能將房產轉讓。因此,在未取得房產證前,原房主還不是法律上認可的所有权人,對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為,此說法不對。理由有二:1。雖然在房產證辦理下來之前,原房主尚未取得法律上的所有權,但其在向單位出資購買所住房屋後,已經構成了事實上的房主,且房產證也正在申辦之中,應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出卖房產,依據〈〈合同法〉〉51條的規定,也是一種效力待定的合同,而不是無效的合同。當房產證辦理下來之後,房產證寫的是原房主的名時,此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。
5.簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢?赵律師認為,如果房產证上明確寫明了夫妻两個人的名字,則一方單獨對外所签訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權委托书。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產,應當征得另一方的同意,此時買方不構成善意取得,沒有兩人的簽名也無法辦理產權過戶手續。如果有了授權委托書,買方则有理由相信是夫妻共同的決定,賣方構成表見代理,買方構成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認,也应當認定合同有效。如果另一方在事後不予認可,則買賣合同是無效的。而當房產证上只有一個人的名字時,此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為,買房人為善意第三人,符合善意取得的條件時,法律為了維護市場交易秩序,應當認定合同有效。趙律师認為,在買賣任何性質房屋時,為了將來沒有任何後顧之憂,買方应當讓賣方夫妻兩人共同簽名,以防將來產生爭端。本人就曾代理過相關訴讼,一個案子打了兩年,打完一審打二審,打完二審再发還重審,後來總算達成了調解。
6.房改時是以標準价購買的房屋,單位有優先購買权,在出賣時未征得單位同意是否有效呢?在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題,買房者取得房產證後公房即變成私房,此時可以自由買賣,不必征得單位同意。但當房改是以標準價購買時,單位和个人對於房屋是共有關系,原房主對于房屋只享有部分產權,房产證上也肯定標明了共有權人。此時,買房人應當知道此房的權利人並非只有原房主,應當知道還有單位的產权。買房人不構成善意取得,買賣合同應當認定為效力待定。如果事後單位予以了认可,則應當認定合同有效。如果單位在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內申请撤銷合同的,應當予以撤銷。但原房主无申請撤銷的權利。
免費論文下載中心 http://www.hi138.com 7.法律規定,對城市房地產、私有房屋進行轉讓、買卖時,均需到房地產管理部门辦理變更登記手續,當初买賣時沒有進行登記是否導致合同必然無效呢?趙律師认為,《城市房地產管理法》和相關法規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的规定是行政管理法規,而不是合同有效性的規定。合同的訂立有效性和進行房產变更登記是兩種法律關系,合同有沒有效力在訂立時已經確定,至於進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容,与合同的效力無關。我国〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規定:“法律、行政法規規定合同應當辦理登记手續,但未規定登記後生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意见》
56條規定:“買賣雙方自願,並立有契約、買方已交付了房款,並實際使用和管理了房屋,又沒有其他违法行為,只是買賣手续不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續。”〈〈物權法〉〉第十五條規定:“當事人之間訂立有關设立、變更、轉讓和消灭不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未办理物權登記的,不影響合同效力。”
8.總之,趙律師認为,買賣房改房合同如果没有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會支持已经成立並生效的合同,保護善意第三人的合法權益,维護合同的穩定性,保护“誠實信用”這一民法的帝王規則。和商品房買賣合同相比,最大的不同點就是在交易時,必須支付土地使用權出讓金,在其他方面沒有很大的區別。
二.集資房、安居房買賣合同效力。
1.我國經濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解决本單位內部職工居住困难而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了补貼,個人也出資購買,產权歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準並提供劃撥地興建、由符合购買經濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
2.按照建設部1999年出臺的《已購公有住房和經济適用住房上市出售管理暂行辦法》和2004年出臺的《經濟適用住房管理辦法》及国務院2007年8月7日出臺的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》的规定,經濟適用房經济適用住房屬於政策性住房,購房人擁有有限產權。購買经濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各种原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原价格並考慮折舊和物价水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人可轉讓經濟適用住房,但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可优先回購;購房人向政府交納土地收益等價款後,也可以取得完全產權。同時還對單位集資房規定,在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購後用作廉租住房。各級国家機關一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。
3.但在实踐中,也出現了買賣此兩種經濟適用房的情況。經濟适用房在有的是買賣房號,有的是在居住後五年內出賣,有的是在居住五年後出賣。在房地產市場漲價的情況下,有的賣方反悔,起诉至人民法院請求確認買賣合同无效。理由大致有:將單位集資房賣给了非本單位人員,其沒有本单位職工購房資格;在房產證未辦理下來之前就賣了樓號,買賣房屋必須要有房產證,無證买賣無效;原房主未居住滿五年就將經濟適用房賣掉,違反國家政策;原房主將經濟適用房賣給了不符合購買經濟適用房的買方,違反國家政策無效等等情況。那麽,他們的這些觀點是否能成立?是否能導致合同的無效呢?
3.趙律師認為,在國務院2007年8月7日出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》以前,經濟適用房買賣合同依據《合同法》的規定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門应當辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示;買房人構成善意第三人;將房屋賣給外單位職工,原房主居住未滿五年或賣給不符合購買经濟適用房的條件的買方,虽然不符合相關經濟適用房相關的政策,但這些政策只是部門規章,不是法律或行政法規,不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據,且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
4.趙律師認為,經濟適用房和商品房有很大的區別,政策性極強,相關的政策規定越來越嚴格。經濟適用房的原房主只有有限的產權,經濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經濟適用房而獲利與政府投資興建經济適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經在2007年6月份叫停了集資房和經濟適用安居工程房的過戶登記。《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》是國務院發布的意見,雖然不是行政法規,不是認定合同有效性的依據,但具有強制性,房屋行政管理部門必須遵照执行。買賣雙方如果違反了相關規定,則不能辦理過戶手续。因此,今後,雖然經濟適用房的買賣合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶,房屋管理部门將不會單純依據雙方的合同,在交納相關出讓金後為新房主办理過戶登記。新房主將無法取得房產證,不受法律的保護。因此,趙律師認為,買賣合同雖然有效,但無法得到履行,經濟适用房不能在市場上自由流通。如果想買經濟適用房,只能通過正當渠道,通過政府购買,而不要和原房主自由協商購买。
三.村證房(小產權房)買賣合同效力。
1.在農村集體土地上,只為本集體內部成員興建的房屋為村證房,或稱小產權房。由於是在集體土體上的房屋,而未經過征收轉為國有土地,因此,無法取得市證,或稱大產權。
2.在本集體內部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
3.非本集體內部的成員或城市居民,沒有在本集體購房的資格,雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關政策,允許外集體或城市居民購買,但村規民約無法對抗法律和行政法規。首先,這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣,而宅基地买賣、集體土地的買賣是我國法律、法規所禁止的。其次,宅基地使用权是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯系,不允許轉讓。目前農村私房買賣中买房人名義上是買房,实際上是買地,在房地一體的格局下,處分房屋同時也處分了宅基地,损害了集體經濟組織的權益,是法律法規明確禁止的。第三,目前,農村這類房屋買卖無法辦理產權變更登記,故買賣虽完成,但買受人始終無法获得所有權人的保護。第四,認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益,在許多案件中,出賣人相對處於弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求關系到其生存权益。因此,所簽訂的合同均为無效。趙律師提醒那些圖便宜的买房者,村證房萬萬買不得,買房人不會取得房管部門的房產證,得不到法律保護,隨时都會被認定為無效,在房屋拆遷時也不會得到充分的補償。 免費论文下載中心 http://www.hi138.com
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