房地產市場與金融市場關系的實證分析

  【摘要】隨著我國房地產業與金融業的快速發展,使得這兩個产業在國民經濟中的地位日益凸顯,逐漸成為促进社會經濟發展的支柱性產業。但是,由於我國房地產業和金融產業的起步比較晚,使得在房地產市場與金融市場之中存在著一些問題,房地產市场與金融市場的關系是其中的核心,本研究以遼寧省沈陽市為例,通過建立房地產和金融市場之間關系的实證模型,得出房地產市場與金融市場的關系隨時間呈曲線型的遞增發展,並通過分析認為沈陽市要協調好二者的關系,政府部門就需要在監管金融機構貸款,建立多元化的融資渠道和建立住房抵押貸款次級市場等方面加強管理。
  【關鍵詞】房地產市场;金融市場
  
  1 引言
  自從1998年住房制度改革後,國內的房地產消费需要量因此而獲得巨大的釋放,由此房地產市場也由於住房的市場化而日益繁榮,房地產作為國民經濟的支柱產業,不断為國民經濟的發展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來,我國的国民經濟每年以超過7%的速度增長,而與此同時,房地產的銷售額每年以超過20%的速度增長[1]。作為重要的支柱產業,房地產市場的健康發展不僅僅關系到人们的日常生活,更影響著國家的財政收入和國民經濟的快速發展。
  房地產業的繁榮在推动國民經濟發展的同時,也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革,金融業越來越多的參與到房地產市場中,从房地產開發商的貸款开發,到消費者的抵押貸款进行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高,金融市場在各個環节影響著房地產市場的運行與發展。同時,房地產市場的不良發展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的认清房地產市場與金融市場的關系程度。以避免對國民经濟的發展不良影響。
  一般來說,房地产市場的發展與金融市場的發展及二者相互作用對國民经濟其著舉足輕重的作用。目前,在房地產市場與金融市場中普遍存在如下問題:金融支持過度導致房地產市場泡沫化;房地產金融融資渠道单一誘發潛在金融危機;房地產價格不穩定加大國內商業銀行体系風險等。因而我們不得不深入的思考,房地產市場的發展是否存在著導致金融危機的因素?如何看待房地產金融市場中的風险?如何正確處理房地產市场與金融市場的協調關系?要處理這些問題,就要科學、合理的認識房地產市場與金融市場的關系。
  因此,本文將從房地產市場與金融市场的關系角度出發。通過以沈阳為例,對房地產市場與金融市場進行實證分析,用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相关關系程度,在以上分析的基礎上,為進一步的認识房地產市場和金融市場的關系和發展規律,解決房地產市场和金融市場發展中存在的問題提供一些實證支持。
  2 研究的設計
  2.1 樣本區域選擇的依据
  本文選擇的模型區域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面:
  第一、遼宁省是東北三省中經濟發展最快的省份,目前,東北地區是國家重點的經濟改革發展地區。而沈陽市作为遼寧省重要的城市,其城市發展在遼寧省甚至在東北省具有典型性,對沈陽市的研究對遼宁省以及東北地區其他城市的相關研究起到代表性作用。
  第二、沈陽市近幾年在經濟發展迅猛,其经濟發展在遼寧省具有經濟領軍地位。近年來,其房地產市場與金融市場的發展迅猛,具備了對二者市場進行研究的现實基礎,同時對二者未來的協調發展起到指導作用。
  第三、沈陽市是老重工業基地,而近年來沈陽市房地產业與金融業的異軍突起,使得二者的經濟地位也日益凸顯。在面臨經濟轉軌期的時代大背景下,房地產市場與金融市場的發展對整個城市未来的經濟格局的發展產生重要的影響。因此,對於如何認清與協调房地市場與金融市場的關系研究對規避金融危機以及對沈陽市未來的經濟格局規劃具有現實意義。
  2.2 指標选取依據
  如何來選取指標來代表房地产市場與經濟市場的发展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據主要遵循以下原則:
  第一、定義性原則。根據房地產市場與金融市場的功能定義來選定經濟指標。房地產市場是房地產商品交換、交易以及一切流通關系的總和。根據房地產市場的定義,可選用交易額、销售額等經濟指標。金融市場,是實現貨幣資金借贷、辦理各種票據和有價證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據金融市場的定義,可選用貸款額、證券交易額等經濟指標。
  第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標,对其進行歸納選取。如《中國房地產市場與金融市場關系的實證分析》選取我国商品房的交易額來表征房地產市场的發展,選取金融資產总量、貨幣資產數量(即包括現金和存款)、非貨幣资產數量(即包括股票有价證券)來表征金融市場的發展。李陽(2006)和皮舜(2004)均選取我國商品房的交易額和金融機構貸款額作為各自市場的表征指標[2]-[3]。
  第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統计年鑒》和《沈陽市統計年鑒》,筆者發現沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始,2003年之前的數據無法快速、準确的收集,因此將代表金融市場發展的證券交易額這個經濟指標排除。无沈陽市商品房交易額經濟指標,但有沈陽市商品房銷售額經濟指標可代替[4]-[5]。
  根據上述原則,本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產市場發展的經濟指标,記為銷售總額。選擇沈陽市金融机構人民幣貸款合計作為表征金融市場發展的經濟指標,记為貸款合計。
  2.3 數據來源說明
  在基於以沈阳市為例的房地產市場與金融市場关系的研究中,有關评價指標的數據來源主要由以下查詢获得:通過查閱《遼寧省統計年鉴》和《沈陽市統計年鑒》總共获得了沈陽市2003-2009年相關經濟指标數據14個,經過對數据的仔細檢查與核對,确保了指標數據的真實性與準确性。具體數值見表2-1。
  2.4 模型選取依據
  根據上述表2-1所收集的數據,以貸款合計為橫軸,以銷售總額為縱軸,借助專業統計軟件SPSS在平面直角坐标系中把2003-2009年的數據表示出來,得到散點圖2-1。
  圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實际銷售額和金融機構人民幣貸款合計散點圖
  從圖2-1中可以看出,表示每年商品房實際销售額和金融機構人民幣貸款合计的點基本上呈遞增趨勢,說明二者之間可能存在著一種相關關系。通過觀察散點圖的分布形態,可以明顯看出其分布偏離線性模型,因此排除選用線性模型对變量指標進行擬合。其次,可以觀察得到其變量的走向接近於曲線型的非線性模型。因此將选用非線性模型進行擬合。但这種描述只是直觀上的判斷,只是從變量散點的形態上做出的大致性描述,并不能科學的反應變量之間關系的密切程度。因此在下面的論證中,本文借助專業統計軟件SPSS軟件來對兩個變量之间的相關系數進行具體的計算。

轉贴於 免費論文下載中心 http://www.hi138.com   3 房地產市場與金融市場相關關系的實證研究
  3.1 相關分析
  運用統計軟件SPSS計算出銷售总額和貸款合計之間的相關關系,得到輸出結果如表2-2。
  根據上表的數據可以得出:Pearson相關系數為0.821,P=0.024<5%,應該拒絕原假設,即總體中這兩個变量的相關系數為零的假設。所以可以認為,銷售總額与貸款合計呈現出正相關的關系。在回過頭來對二者變量的散點圖進行觀察(圖2-1),就較容易理解這一结果,散點圖上的變量基本上在呈現遞增的趨勢。因而這兩個變量基本存在正相關关系。同時,表4中兩個變量之間的雙衛檢驗概率值為0.024,小於5%,即表示出二者之間的相關程度也是較為顯著的。

  3.2 回歸分析
  通過上述的相關分析,我們計算出銷售總額与金融貸款之間的相關系數為0.821,同時觀察散點圖,發现變量基本上呈現曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關系,是否可以用一條曲線來擬合,所以在下面的分析中仍借助SPSS統計軟件,以貸款合計為自變量,以銷售總额為因變量,進行回歸分析。得到输出結果如表2-3,表2-4和表2-5。
  模型摘要(Model Summary):表示相關系數(R)=0.891,判定系數(R Square,R2)=0.793,調整後判定系數(Adjusted R Square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%,即運用該曲线模型,自變量X(贷款合計)可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數值證明該模型是可行的。
  方差分析(ANOVA):表示回歸的均方差(Regression mean Square)=3.591,剩余的均方差(Residual Mean Square)=0.187,F=19.213,P=0.007。其中重要的数據分析為F值所對應的P值的大小。由於P=0.007<1%,近似於P=0,所以可認拒絕原假设,即變量X和Y之間曲线相關關系顯著。
  回歸分析系數分析(Coefficients):表示常数項 (Constant)= 3.132E-5、回歸系數(B)=1,回歸系數的標准誤差(Std. Error)=0,標準化回歸系數(Beta)=0.410, t檢驗的t值=2.426E7,P=0.000。其中重要的數據分析為自變量X(貸款合計)的t值所對應的P值的大小。由於P=0,所以可認為回歸系數有顯著意義,即X的變化可引起Y的變化,且變化顯著。
  圖2-2貸款合計與銷售總額擬合曲線圖
  根據上述數據分析可運用SPSS進行曲线回歸分析得到曲線擬合圖2-2。
  3.3 研究結果
  通過實证分析,我們發現沈陽市房地產市场與金融市場的發展关系具有顯著影響性。從具體系數上看,銷售總额與貸款合計與類指數曲線擬合度达75.2%,銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋;F檢驗與T檢驗的數據同樣表明無論是從整個模型方程的角度,還是從自變量的角度,都是高度顯著的。从模型擬合圖斜率角度來看,由於其圖形斜率大於零且呈遞增性,即曲线的凹凸性為凹,因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現出加速上升,即隨著自變量的增加,因变量的上升速度要快於自變量的上升速度。通過基於沈陽市房地產市場與金融市場2003-2009年的數據實證分析,我們看到代表房地產市場的銷售總額與代表金融市场的貸款合計隨著時間的發展呈現出上升趨勢,並且該趨勢符合类似指數曲線的波動走向。這表明即使金融機構貸款变動幅度較小,其變動也對房地產銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發,不仅直接表明房地產市場與金融市場之間存在關系且呈現強显著相關,而且從側面反映出房地产市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理论研究結論。
  4 結論與建議
  本文通過对房地產市場與金融市場關系的實證分析。揭示出房地產市场與金融市場具有一定程度上的相關性。這是因為,房地產市成是資金密集型市場,交易額巨大,因而不論是房地產的直接使用者還是經營者都是難以承担的,因此都需要銀行等金融主體參與的金融市场給予資金融通,才能順利完成交易。另一方面,由於房地產具有保值性、增值性等特點,使得金融市場特別青睐房地產市場,特別願意以房地產金融資產作为資產組合的重要構成部分。因此可見,中國房地產市场與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產金融風險以及促进房地產市場與金融市場在未來的協調發展,針對本文所得到的房地產市場與金融市场的關系結論提出如下建議:
  第一、積極鼓勵監管金融機構貸款。由於房地產市場与金融市場的類指數曲線關系,使得金融機構貸款變動對房地產業產生巨大影響,因此,在面臨房地產市場日益膨脹的背景下,對房地產市場的調控要究其根源性主要因素,加大對金融機構貸款批準的審核力度,加強房地產業的信貸管理,嚴肅查處房地產信貸中的違規問题,加強房地產信貸風險的防範和管理,完善個人征信管理体制,建立和完善房地產市場的预警體系、房地產統計指標体系和信息披露制度等[6]。通過調控金融机構相關貸款來有效的指導房地產業的健康穩定發展。
  第二、發展房地產融資渠道多元化。由於目前的房地產金融融資主要依賴於銀行體系,而房地產業是資金密集型行業,这樣無形中將房地產市場發展的風險轉化為银行體系的風險甚至導致金融危機。應該加強多元化的融資渠道,發展資金、證券等要素市場。
  第三、建立住房抵押貸款次級市场促進住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉化為股票、債券、投資基金等證券形態,是資產證券化的一種形式。其主要功能在於通過證券形式將房地产市場與資本市場聯系起來,積聚社會閑散資金,促進個人儲蓄向房地產投資轉化,並有助於提高銀行长期信貸資產的流動性,建立起不動產抵押貸款的次級市場。對於放貸金融機構而言,房地產抵押貸款證券化能有效降低放貸風險和拓宽房地產資金來源,有效地把貸款風險向證券市場轉移,把风險分散給廣大投資者。對於投资者來說,房貸證券化為其提供新的投資工具,因房贷信用程度較高,投資者風險系数較小,可謂是一種風險小、收益高的新型投資方式
  

參考文獻


  [1]皮舜,武康平.中國房地產市場与金融市場發展關系的研究[J].管理工程學報,2006(2):1-5.
  [2]皮舜.中國房地產市場與金融市場的Granger因果关系分析[J].系統工程理論與实踐,2004(12):29-33.
  [3]李陽.中国房地產市場與金融市場關系的实證分析[D].廈門大学碩士論文,2006.
  [4]沈陽市統計局.沈陽市統計年鉴[M].沈陽市統計局出版,2001-2007.
  [5]遼寧省統計局.遼寧统計年鑒[M].中國統計出版社,2001-2007.
  [6]徐聯初.透視與新解積極應对房地產業:快速發展中的金融風险——對湖北省房地產市場和金融發展的調查與思考[J].金融研究,2004,9:25-34.

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