關於投資性房地產的公允價值計量需引入房地產估價程序

論文類別:證券金融論文 > 證券投資論文
論文標簽:房地產業經濟論文 中國房產經濟論文
論文作者: 高兵
上傳時間:2011/10/17 18:00:00

  摘要:基於新會計準則的應用已有一段時間,而投資性房地產這一新增加的資產類型在計量上,除了實际成本計量,對於公允價值計量的應用存在一定的局限性,主要是對於公允價值計量的有效證據不足,因此需引入房地產估價程序。
  關鍵詞:投資性房地產 公允價值 房地产估價
  
  1 新企業会計準則對投資性房地產計量模式的規定
  新準則對投資性房地產的規定:投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,包括已出租的土地使用權、持有並準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建築物。
  新準則對投資性房地產的計量的規定:企業通常應當采用成本模式對投资性房地產進行後續計量,也可采用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但同一企業只能采用一种模式對所有投資性房地產进行後續計量,不得同時采用兩种計量模式。這意味著企業可以對兩種計量模式進行選擇,而且對統一企業計量模式一經確定,不得隨意變更。已采用公允价值模式的,不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的,公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準则還規定,如果投資性房地產采用公允價值計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤销,應當以資產負債表日投資性房地產的公允价值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊,主要是折舊的部分已經通過公允價值与賬面價值之間的差額调整留存收益而相應地得到了補償。
  2 投資性房地產的計量引入房地產估價的原因
  2.1 新准則中投資性房地產提出的理由 隨著近幾年我國經濟的飛速發展,各地的房地產市場也逐步活躍起来,房地產的價格不但不會低於成本,反而大幅增值。因此,將以投資為目的持有的房地產從固定資產和無形資產中分離出來,單獨核算和列報是十分必要的。而正是由於房地產價格的大幅上漲,才把不同於房地產開发售房和企業自用的房地產的分離出來。
  2.2 房地產及房地產價格本身的復雜性 房地產是土地、建築物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分为自然供給和經濟供給,進而所具有的自然特性和經濟特性都影響著土地的使用权的權益價格。建築物是房屋及其构築物。房屋,是具有房屋基本构造用於人們生產生活的场所;構築物,是無法密閉的定著物,包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產的價格是房地產的權益價格,包括土地使用權價格和房屋所有權價格,土地使用權價格基於取得土地使用權的途徑不同,價格屬於出让價格,還是轉讓價格。房地產价格還與房地產的用途密切相關,用途的確定受國家及各地区有關政策規定的影響,房地產的價格還具有區位性和個別性的特征,但不同用途的房地產对於區位的具體要求不同,進而對房地產價格的影響也不同。
  房地產及房地產價格的這種復雜性,使房地產估價從資產评估中單獨的分離出來,作為独立的估價機構存在。也正是由於這點,會計計量上把原有的投資性房地產從固定資產上分离出來。
  2.3 房地產估價對於基于不同投資用途的房地產價格的專業把握 房地產估價就是房地產估價專業人員基於對房地產價格成因的了解和熟悉,遵循國家對於房地產制定的法律法規、評估準則,根據不同的房地產用途,遵循評估原则,依照相關的程序,选擇適當的價值類型,運用科學方法,對房地產的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產的確認及計量,就是由於很多並非房地產開發企業的企業從房地產上看到更大的贏利點,而這個贏利點的計量還不明確,尤其是後續計量上。非房地產企業對於基於不同用途的房地產的價格水平的掌握不具有專业性,而房地產估價人員對於不同用途房地產價值確認計量上具有專業性,尤其是投资性房地產的後續計量所采用的公允價值的計量上更具專業性。 免费論文下載中心 http://www.hi138.com
  2.4 投資性房地產公允價值計量條件與房地产估價方法前提一致 投資性房地產的計量屬性準則中已經明確規定,投資性房地產的計量一般采用成本法,只有存在確著證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得的,才可以采用公允價值模式计量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產和無形資產的计量方法基本一樣,只是在名稱上的改變,並沒有從根本上改變會計計量,只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產公允價值的計量對於持有投資性房地产的企業來說很難把握,所以才有明確規定必須有確著證據表明,而確著證據正是專業的房地產估价人員的基本工作。
  采用公允價值模式計量投資性房地產,應當同時滿足兩個條件①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產估價用市場法來評估房地产價格的前提條件,而對於條件中“同類或相似的房地產”在房地產估價的市場法中有詳細的闡述,所謂的類似房地產,是與估價對象在同一供求範圍內,並在用途、規模、建築結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同,大類用途即是居住、商業、辦公、旅遊、工業、農業等;規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內;檔次與估價對象要相當,權利性質要與估價對象相同,而估價對象,從实質上就是投資性房地產的公允价值計量對象。
  3 投資性房地產引入房地產估價的途径
  3.1 國家在法律法規层面上進行引導 正是由於國家出臺新会計準則,對於目前房地产市場給企業帶來的影響在會計账務處理上進行了調整,同時提出了投資性房地產的資產類型,并在準則中引進了公允价值的計量屬性,而在公允價值的实際應用中反映出了很多問題,比如,投資性房地產進行公允价值計量的企業的所有者權益的變动幅度很大,在某種程度上也說明公允價值的计量規定還不完善,應出臺進一步明確的公允价值計量準則與規範,在其中引入房地產估價程序,具体來講,即通過房地產估價机構的專業估價給予公允價值的计量以依據,同時,對於非活躍市场條件下的投資性房地產的公允價值,房地產估價機構也可以給予专業的判斷。
  3.2 擁有投資性房地產的企業通過有偿形式尋求房地產估價機構給予專业支持 企業對於投資性房地產的把握如引入房地產估價手段,除國家在政策性上進行引導外,還要靠投資性房地產企業主動尋求專業的幫助,而目前的房地產估價機構都屬於經營性的中介機構,企業是作为估價機構的客戶,收費也是正常的。但由於投資性房地產的经營對於部分企業來講屬於經常性的經濟業務,自然計量也是頻繁的,估價機構對於投資性房地產企業的收費也不能按正常的收費標準來收費,同时要考慮企業與估計機構應建立长期的協助關系,在費用上收取需雙方協商。
  投資性房地產企业在對於公允價值計量屬性的引入,主要是從國際財务報告的公允價值計量上來考慮的,但美國次貸危機的教訓,讓我們也應该把註意力放在公允價值計量的後续計量的調整上,同時讓房地產估价機構對於房地產市場價格的敏銳性來幫助把握後續計量的時間阶段。

 參考文獻:
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